Tilbygning

renovering

Vore dages husejere stiller større krav til plads og faciliteter i huset end husejerne for bare få årtier siden. Det kommer til udtryk i et stadigt større antal kvadratmeter i nybyggede huse, men også i ønsket om at bygge til eksisterende huse.

En tilbygning betyder, at det beboede areal udvides, og projektet kræver derfor en byggetilladelse fra kommunen. Først skal du dog tjekke bebyggelsesprocenten på grunden for at finde ud af, hvor mange kvadratmeter du må bygge, eller om du overhovedet må bygge mere på grunden. En tilbygning skal leve op til en del love og krav. Blandt andet stilles der nogenlunde samme krav med hensyn til isolering og energiforbrug som til et nybyggeri. Derfor skal der udarbejdes en såkaldt energirammeberegning i forbindelse med ansøgningen om byggetilladelse.

Arkitektoniske overvejelser

Når du planlægger en tilbygning, er det sværeste at få den til at hænge godt sammen med det eksisterende hus rent arkitektonisk. Her kan du gå forskellige veje:    Du kan lægge dig tæt op ad det oprindelige i stil og materialevalg, således at det nye føjer sig naturligt til det gamle.

  • Du kan også vælge at lade tilbygningen klart adskille sig fra huset, så det er tydeligt, at der er tale om en tilføjelse.
  • Du kan lade tilbygningen indgå som en del af en større ombygning med nye facader og nyt tag, således at hus og tilbygning tilsammen udgør en helt ny helhed.

Gamle huse er ofte svære at lave en vellykket tilbygning til. Det er svært at ramme den rigtige stil med nye materialer, og helheden i mange ældre huse indbyder ikke altid til knopskydninger. Her kan løsningen være, at tilbygningen klart markerer sig som et nyt element, men også dette skal gøres med fornemmelse.

En stor del af enfamiliehusene i Danmark er typehuse bygget i perioden fra 1960-1980, ikke sjældent med gule mursten og eternittag. Deres stil og materialer gør dem nemmere at modernisere, og det kan være en fordel, når der skal bygges om og til. Derfor vælger mange at give hele huset et nyt og tidssvarende udseende og ikke lade sig begrænse af det oprindelige, når der bygges til.

Overvej indretning og placering af tilbygningen

Placeringen af tilbygningen er det første, der skal tages stilling til – skal den ligge i forlængelse af huset eller i en vinkel til det? I nogle tilfælde er valget givet på grund af husets placering på grunden eller afstanden til skel. I andre er det forbindelsen til de eksisterende rum, som er afgørende.

Er huset præget af små mørke rum, skal tilbygningen måske indeholde et eller flere rummelige opholdsrum med store vinduesarealer vendt mod solen. Nogle af de eksisterende rum kan så slås sammen eller ombygges til andre funktioner.

En tilbygning til huset vil derfor i de fleste tilfælde medføre en grad af ombygning af resten af huset udover at slå hul i ydervæggen for at skabe adgang til tilbygningen. Under alle omstændigheder er det vigtigt, at de nye rum tænkes ind i huset med hensyn til både funktion og rumforløb.

Ældre huse har ofte fuld eller delvis kælder, mens lidt nyere parcelhuse ofte er bygget helt uden kælder. Der er mange husejere, som savner den ekstra plads til opbevaring, hobbyrum eller måske vaskerum. Derfor bør det overvejes at lave en kælder under tilbygningen, selvom det fordyrer byggeriet.

Økonomi og budget

Allerede på det tidlige planlægningsstadie skal du gøre dig nogle tanker om økonomien i projektet. Et godt redskab her er at benytte en skønsmæssig kvadratmeterpris. Regn med omkring 15-20.000 kr. pr. kvadratmeter for almindelige rum alt inklusive og mindst 25.000 kr. for køkkener og badeværelser, som indeholder mange og dyre tekniske installationer. Skal der kælder under tilbygningen, skal du regne med mellem 7.500 og 10.000 kr. pr. kvadratmeter for den rå kælder, uden færdige gulve og andre overflader.

Specielle konstruktioner og eksklusive materialer vil selvsagt bringe prisen op. Benytter du en rådgiver vil denne med rimelig sikkerhed kunne skønne en pris, når projektet endnu er på skitseplan.

Den endelige pris kan du først få, når tilbygningen er færdigprojekteret, og du kan gå ud til forskellige entreprenører og indhente præcise tilbud.

Brug af rådgivere

Byggeteknisk er en tilbygning et byggeprojekt, som i princippet er lige så omfattende som at bygge et nyt hus, bortset fra at tilbygningen normalt vil kunne kobles på det eksisterende hus’ el-, varme-, vand- og afløbsinstallationer. Der skal støbes fundament, bygges ydervægge, lægges tag, monteres døre og vinduer, etableres installationer og laves indvendig færdiggørelse af gulve, vægge og loft.

Det vil derfor være en god idé, at du kobler en arkitekt eller anden byggesagkyndig rådgiver på opgaven. Rådgiveren kan hjælpe dig med at sikre lovligheden af byggeriet, sikre at det opfylder dine øvrige krav og ønsker, og at tilbygningen passer til resten af huset. Du kan vælge at nøjes med rådgivning i de indledende faser og få arkitekten til at hjælpe dig med at afsøge mulighederne, men du kan også vælge at få mere omfattende rådgivning lige fra de første streger slås, og til det færdige byggeri afleveres.

Gør det selv?

Der er ikke noget i vejen for, at du selv står for arbejdet med tilbygningen, så længe at de vand- afløbs- og elinstallationer, som kræver autorisation udføres af håndværkere.

Står du derimod som medbygger på projektet, og viser der sig senere hen fejl og mangler, kan det være problematisk, hvis du selv har udført noget af arbejdet, da det rent juridisk så kan være svært at afgøre, hvem der ansvarlig for eventuelle fejl – dig eller håndværkerne.

Forsikring

Inden projektet går i gang skal du orientere dit forsikringsselskab om planerne, da arbejdet kan have betydning for din husforsikring. Du kan også forhøre dig hos forsikringsselskabet, om det er nødvendigt at tegne en entrepriseforsikring i forbindelse med byggeriet.

Når tilbygningen står færdig

Når byggeriet er færdigt, skal der gennemføres en afleveringsforretning, hvor du og eventuelt din rådgiver gennemgår fejl og mangler med entreprenøren. Ved afleveringen aftales et rimelig tidsfrist for udbedring af manglerne.

Hvis dit byggeri har krævet ansøgning om byggetilladelse til kommunen, skal du færdigmelde det, når byggeriet er endelig afsluttet. Du kan umiddelbart herefter tage byggeriet i brug, men det er muligt, at kommunen ønsker at komme og kontrollere, om du har opfyldt betingelserne i byggetilladelsen.

Lovgivning for tilbygninger

Bygningsreglementet stiller desuden krav til en række forhold, som skal opfyldes, bl.a.:

  • Bebyggelsesprocent
  • Afstand til skel og max højder
  • Energiforbrug og isolering
  • Redningsåbninger og flugtveje
  • Brandforhold
  • Krav til konstruktioner og materialer
  • Indeklima og ventilation

Det er altid en god idé at forhøre dig hos teknisk forvaltning i din kommune, inden du går i gang med at planlægge et større byggeprojekt som en tilbygning. Du vil kunne få at vide, hvilke krav byggeriet skal opfylde, og om dine planer eventuelt strider mod en eventuel lokalplan eller tinglyste statutter på din grund.

Bebyggelsesprocent

Det første du skal gøre, hvis du overvejer at bygge til er at tjekke om din grunds bebyggelsesprocent er fuldt udnyttet. Er den det, må du ikke udvide etagearealet. Bebyggelsesprocenten er den andel, som husets samlede etageareal udgør af grundens areal.

Bygningsreglementet opererer med følgende bebyggelsesprocenter:

  • Bebyggelsesprocenten for parcelhuse ligger på 30 pct.
  • Bebyggelsesprocenten ligger på 40 pct for tæt/lavt byggeri, f.eks. rækkehuse.
  • Bebyggelsesprocenten ligger på 15 pct for sommerhuse.

Bor du eksempelvis i et parcelhus på 200 m2 på en grund på 800 m2 må du bygge yderligere 40 m2. En ny udestue, lukket altan eller en glasoverdækket terrasse skal regnes med i bebyggelsesprocenten

Det er dog i sidste ende kommunen, som skal give tilladelse til byggeriet.

Energikrav

En tilbygning skal opfylde samme høje krav til energiforbrug og isolering som nybyggeri. Der er tre forskellige måder at opfylde kravene på:

  • Energirammeberegning – her indgår tilbygningens samlede behov for at få tilført energi til opvarmning, ventilation og brugsvand. Jo bedre bygningen er isoleret, jo bedre vil den kunne opfylde kravene, men på plussiden tæller solens bidrag i form af tilført varme gennem vinduerne med.
  • Isoleringsværdier for bygningsdele – benyttes denne metode, skal hver enkelt bygningsdel, altså ydervægge, tag, fundament, vinduer osv. mindst opfylde en bestemt isoleringsværdi (U-værdi). Det er dog en betingelse, at det samlede areal af vinduer og yderdøre, herunder ovenlys, glasvægge og lemme mod det fri højst udgør 22 pct. af det opvarmede etageareal i tilbygningen.
  • Varmetabsramme – der bl.a. giver mulighed for at øge vinduesarealet, hvis andre bygningsdele, f.eks. taget isolerer ekstra godt.

Det skal i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse dokumenteres over for kommunen, at tilbygningen overholder energikravene.

Byggetilladelse eller anmeldelse til kommunen?

En tilbygning er en forøgelse af arealet af en allerede eksisterende bygning. Dette gælder uanset, hvor stor tilbygningen er. En tilbygning vil derfor altid kræve, at du ansøger kommunen om en byggetilladelse.

Byggetilladelsen skal være skriftlig og indeholde tegnings- og beskrivelsesmateriale, som gør det muligt for bygningsmyndigheden at tage stilling til dit byggeprojekt. Du må ikke gå i gang med at bygge, før du har fået en byggetilladelse.

Få et uforpligtende tilbud

Vi klarer det hele til tiden og til den rigtige pris. Så kontakt os i dag for et gratis og uforpligtende tilbud.

Christian Høegh

Mobil: 21 46 23 17
christian@tommestokken.dk

Peter M. Rasmussen

Mobil: 24 41 61 74
peter@tommestokken.dk